Hace tan sólo unas semanas, el equipo de gobierno del Ayuntamiento de Baena anunció una medida para evitar los desahucios en la localidad mediante la cual se utilizarán los fondos del presupuesto municipal para comprar las viviendas de aquellas familias que no tengan capacidad para hacer frente al pago de sus hipotecas. El consistorio impondrá un cuota de arrendamiento social a la familia afectada hasta que, en un determinado plazo de tiempo, vuelva a recuperar la titularidad de su vivienda.
Fruto de esta medida, se ha suscitado un intenso debate tanto en la localidad como a nivel nacional que valora la implicación del Ayuntamiento en la lucha contra el drama de los desahucios. Hoy hablamos con el abogado baenense Víctor de Prado, gran conocedor de los procesos legales asociados a los desahucios y responsable de un buen número de anulaciones y suspensiones de subastas hipotecarias en la localidad. De igual modo, ha desarrollado una intensa actividad en el foro nacional de STOPDESAHUCIOS asesorando a personas afectadas, así como en la página de Facebook 'desahucios.es'.
¿Qué opinión le merece la medida puesta en marcha por el Ayuntamiento de Baena para evitar los desahucios de familias de la localidad?
Con total rotundidad, afirmo que me deja perplejo. Me explico (y mi trayectoria profesional en este sentido resulta fácilmente contrastable); defiendo la salvaguarda y protección a ultranza de las familias afectadas por las ejecuciones hipotecarias. Jamás se debe dejar de lado dicho drama.
Tras leer el protocolo de actuación propuesto por la alcaldesa de Baena observo que adolece de un problema gravísimo, al no tenerse en cuenta que “a partir de la fecha en que se recibe el burofax, o requerimiento notarial, por el que la entidad financiera da por resuelto el préstamo o crédito hipotecario y relama la cantidad que entiende adeudada”, no sólo los días, sino las horas y los minutos son de vital importancia. Muchísimo más si el deudor ha sido requerido de pago y emplazado por el Juzgado. A fin de aclarar lo anterior, imaginemos a título de ejemplo una parada cardio-respiratoria en una persona. La alcaldesa, lo derivará en primer lugar a la “Oficina del Consumidor del Ayuntamiento” donde una vez estudiado el caso, trasladará el expediente a la “Oficina de la Vivienda” que la Junta de Andalucía tiene en Córdoba.
Pregunta obligada es la siguiente: en la “Oficina del Consumidor del Ayuntamiento de Baena”, ¿quién estudiará el caso?; ¿cuenta el consistorio con profesionales especializados en Derecho Civil, Mercantil, Hipotecario, Notarial, Registral, Bancario, Contable y Financiero?. De ser así, les felicito, y apoyo incondicionalmente su iniciativa. Pero…, me temo que no es así.
Tras agotar parte del plazo de diez días previsto en el art. 551.2 LEC para formular oposición a la ejecución despachada, el consistorio baenense trasladará el expediente a la “Oficina de la Vivienda” en Córdoba. La pregunta anterior, la reitero aquí.
Pues bien, en el mejor de los supuestos, el deudor hipotecario habrá perdido unos pocos de días de plazo. No seamos ilusos, mientras se estudia el expediente y se negocia con la entidad bancaria, los días van pasando. ¿Qué garantías hay de solucionar en esta primera y perentoria fase el problema?; ¿qué propuestas de solución serán negociadas entre la administración y la entidad financiera?. Si el resultado es la “dación en pago”, sobradamente sabido es que estoy en contra de dicha opción como primera medida, ya que sin descartarla, debe relegarse al último lugar. Siendo realistas, ¿qué visos hay de que la entidad financiera acepte una quita, una refinanciación, un plazo de carencia, una novación en una Hipoteca Inversa….?.
En el supuesto muy probable de no haber tenido éxito en esa primera fase, y siendo optimistas, aun nos quedarán algunas horas de plazo para formular judicialmente “oposición a la ejecución hipotecaria”. ¿Cuenta el consistorio baenense o la “Oficina de la Vivienda” en Córdoba con letrados en ejercicio que puedan prestar el servicio de defensa jurídica al afectado?. En caso positivo, el problema se reconduce correctamente. En caso negativo, tenemos 3 opciones; bien
recomendamos al deudor hipotecario que acuda al Colegio de Abogados de Córdoba para solicitar
letrado adscrito al Turno de Oficio Especial que a tal efecto tiene formado, bien que acuda a
abogado de su libre designación y confianza, o bien, se le recomienda mirar hacia otro lado,
dejando que el procedimiento judicial avance y finalmente se debilite gravemente su posición
defensiva, en clara ventaja y beneficio para la entidad bancaria..
Para este último supuesto, el Ayuntamiento pasa a la fase 4; a saber, reunirse con el departamento jurídico de la entidad bancaria y negociar un precio para adquirir el inmueble. ¿Qué precio fijará la entidad bancaria a dicho inmueble, uno social o uno especulador?, no olvidemos que el alma de la Banca es el más puro de los mercantilismos. ¿De verdad cree la alcaldesa que podrá comprar a la entidad financiera el inmueble por el 60% del valor de tasación? De más de una sorpresa nos tendremos que enterar.
No obstante, siendo positivos y nuevamente optimistas, veremos impasibles como la alcaldesa se reúne con el interventor del ayuntamiento para “tirar de talón”. Sí, tirar de talón disponiendo de un dinero de todos los baenenses, para debilitar aun más la mermada y débil situación económica de una población cuya principal industria es “el paro”.
¿No cree que puede llegar a ser un procedimiento de urgencia que permita a estas familias mantener su vivienda, tal y como ocurrió hace unas semanas con el primer caso?
Sin entrar en los detalles sobre la adecuación o no sobre el sistema de adjudicación de la vivienda a dicha familia, he de decir que la expresión “mantener la vivienda” es del todo confusa y errónea. A lo sumo, habría que decir “mantener el uso”. No confundamos “propiedad” con “posesión”.
Soy partidario de buscar soluciones por las que el deudor afectado, en la medida de lo posible, mantenga “la propiedad”. Tal y como se ha publicado en mi página de Facebook, hemos conseguido a día de hoy que se anulen actuaciones y retrotraigan las actuaciones hasta el momento inicial, en cinco ocasiones. Todo ello, aplicando y haciendo uso de las leyes vigentes. El reconocimiento de los argumentos que he esgrimido ante el Sr. Juez de Primera Instancia de Baena (Córdoba) ha determinado la adopción de una decisión “valiente” por parte del mismo: “librar mandamiento al Registro de la Propiedad de Baena para dejar sin efecto la Certificación de dominio y cargas”. Como colofón, y en una actuación de estrés sin precedentes, el pasado día 12-02-2013 presenté un escrito ante el Juzgado de Primera Instancia de Baena a las 10:00 h de la mañana, logrando suspender que se celebrara la subasta de una vivienda señalada para ese mismo día a las 12:00 h. Dichas medidas o actuaciones jurídicas (llámenlas como quieran): 1.- han permitido mantener al deudor hipotecario disfrutando de su vivienda “en propiedad”, 2.- han evitado que se adjudicara la entidad financiera el inmueble por el 60% del valor de tasación, y 3.- han evitado que, mi cliente, pese haber perdido la vivienda, debiera a la entidad financiera una cantidad de dinero que rondaría los 80.000´00 €. Si la medida adoptada por la alcaldesa de Baena es comparada con la actuación jurídica seguida con mi cliente, las diferencias son claras y no precisan mucha reflexión. Algún lector estará pensando que la deuda de mi cliente aún persiste. ¡Lleva toda la razón!. Pero a ello, le respondo con otra pregunta ¿quién se encuentra en mejor posición para negociar con la entidad financiera, la alcaldesa de Baena llevando en su portafolios únicamente un listado de propuestas surrealistas dada su posición de clara desventaja, o una resolución judicial favorable que nos fortalezca y podamos negociar en plano de igualdad?
Mi opinión al respecto, sería buscar una formula parecida a lo que es el leasing. ¿Qué quiero decir?, sencillamente que se concediera al deudor una “Hipoteca Inversa” en la que al finalizar el plazo establecido, se fijara una especie de valor residual de rescate o compra de la vivienda. Así, todo el mundo tendrá las expectativas y la oportunidad de conseguir el mayor de sus logros: “una vivienda en propiedad” que pueda transmitir a sus hijos el día que fallezca. Insisto, reitero y no me cansaré de decir, que la “dación en pago” es contraproducente. Mi opinión al respecto, sería buscar una formula parecida a lo que es el leasing. ¿Qué quiero decir?, sencillamente que se concediera al deudor una “Hipoteca Inversa” en la que al finalizar el plazo establecido, se fijara una especie de valor residual de rescate o compra de la vivienda. Así, todo el mundo tendrá las expectativas y la oportunidad de conseguir el mayor de sus logros: “una vivienda en propiedad” que pueda transmitir a sus hijos el día que fallezca. Insisto, reitero y no me cansaré de decir, que la “dación en pago” es contraproducente.
Mi opinión al respecto, sería buscar una formula parecida a lo que es el leasing. ¿Qué quiero decir?, sencillamente que se concediera al deudor una “Hipoteca Inversa” en la que al finalizar el plazo establecido, se fijara una especie de valor residual de rescate o compra de la vivienda. Así, todo el mundo tendrá las expectativas y la oportunidad de conseguir el mayor de sus logros: “una vivienda en propiedad” que pueda transmitir a sus hijos el día que fallezca. Insisto, reitero y no me cansaré de decir, que la “dación en pago” es contraproducente. Mi opinión al respecto, sería buscar una formula parecida a lo que es el leasing. ¿Qué quiero decir?, sencillamente que se concediera al deudor una “Hipoteca Inversa” en la que al finalizar el plazo establecido, se fijara una especie de valor residual de rescate o compra de la vivienda. Así, todo el mundo tendrá las expectativas y la oportunidad de conseguir el mayor de sus logros: “una vivienda en propiedad” que pueda transmitir a sus hijos el día que fallezca. Insisto, reitero y no me cansaré de decir, que la “dación en pago” es contraproducente.
¿Qué medidas jurídicas propondría para luchar contra el drama de los desahucios?
La creación de Juzgados especializados, al igual que existen los de Violencia contra la Mujer, Menores, Social, Mercantil…. La desinformación de la población es su principal cáncer. Son víctimas inocentes del desconocimiento.
Como medidas normativas, propondría varias, destacando en primer lugar la unificación de la regulación hipotecaria, tanto en su derecho sustantivo-material, como procesal. No podemos estar debatiendo continuamente qué norma aplicar al caso concreto, cuando buceando nos topamos con recónditos artículos que tienen aplicación en virtud del principio de especialidad. Asimismo, para luchar jurídicamente contra el drama de los desahucios propondría la abolición fulminante e inmediata de los artículos 129 de la Ley Hipotecaria, y 234 a 236 del Reglamento que la desarrolla. ¿Qué quiero decir con ello?. Es fácil de responder, y seguro que rápida de comprender por el lector. Me explico, con dichos artículos se da patente de corso a los notarios para tramitar la denominada Acta de “Venta Extrajudicial”. Ello no es más que la facultad legalmente conferida a los notarios para, en palabras llanas, tramitar las ejecuciones hipotecarias y los desahucios en sus notarias. Dicha prerrogativa legal, es mil veces más perniciosa para el deudor hipotecario que una ejecución hipotecaria en cualquier Juzgado de Primera Instancia. ¡¡La limitación de las posibilidades de defensa del deudor hipotecario, llegan a su punto álgido‼. Dicha regulación, la norma en sí, la considero inhumana, inmoral, antisocial y digna de mantenerse únicamente en un país cuyos gobernantes sean unos repugnantes indecentes. Pero, no olvidemos nunca que la política moral está directamente influenciada y determinada por la moral del político.
Como medidas normativas, propondría varias, destacando en primer lugar la unificación de la regulación hipotecaria, tanto en su derecho sustantivo-material, como procesal. No podemos estar debatiendo continuamente qué norma aplicar al caso concreto, cuando buceando nos topamos con recónditos artículos que tienen aplicación en virtud del principio de especialidad. Asimismo, para luchar jurídicamente contra el drama de los desahucios propondría la abolición fulminante e inmediata de los artículos 129 de la Ley Hipotecaria, y 234 a 236 del Reglamento que la desarrolla. ¿Qué quiero decir con ello?. Es fácil de responder, y seguro que rápida de comprender por el lector. Me explico, con dichos artículos se da patente de corso a los notarios para tramitar la denominada Acta de “Venta Extrajudicial”. Ello no es más que la facultad legalmente conferida a los notarios para, en palabras llanas, tramitar las ejecuciones hipotecarias y los desahucios en sus notarias. Dicha prerrogativa legal, es mil veces más perniciosa para el deudor hipotecario que una ejecución hipotecaria en cualquier Juzgado de Primera Instancia. ¡¡La limitación de las posibilidades de defensa del deudor hipotecario, llegan a su punto álgido‼. Dicha regulación, la norma en sí, la considero inhumana, inmoral, antisocial y digna de mantenerse únicamente en un país cuyos gobernantes sean unos repugnantes indecentes. Pero, no olvidemos nunca que la política moral está directamente influenciada y determinada por la moral del político.
¿Qué le aconseja a las familias que se encuentren en una situación próxima al desahucio?
Desde el preciso instante en que reciban el burofax o el acta notarial de requerimiento de pago, acudir a abogados especialistas. ¿Por qué razón cuando tenemos una enfermedad buscamos sin reparo alguno al mejor especialista, y cuando se pone en peligro el derecho fundamental a tener una vivienda digna dudamos y acudimos a curanderos y veinte médicos de cabecera? La verdad, aún no logro comprenderlo.
¿Cuál es o debería ser la labor de los abogados frente a este problema social? ¿Están actuando en consonancia a su responsabilidad? ¿Hay abogados que se están aprovechando de la situación?
La labor de los abogados entiendo que ha de ser y estar en perfecto equilibrio entre lo vocacional y lo mercantilista. Ser íntegramente vocacional, no se le escapa a nadie que es de necios. Y ser íntegramente mercantilista, ha de tacharse de inmoral.
¿Qué importancia otorga a colectivos sociales como STOP DESAHUCIOS en la defensa de la ciudadanía ante las cláusulas abusivas de los bancos?
STOP DESAHUCIOS desarrolla una intachable labor, junto con las PAH provinciales, “asesorando” e “informando” a la población afectada por este drama social. Desinteresadamente llevan a cabo una labor que no ha tenido valentía de asumir la Administración en todos sus niveles, la cual, gasta ingentes cantidades de dinero en publicitar épicas políticas, y no asigna ni un solo euro a campañas de información destinadas a una población no solo abandonada, sino olvidada. La labor de las mismas la conozco de primera mano, por cuanto he aportado mi granito de arena en STOP DESAHUCIOS a nivel nacional.
¿Apuesta usted por una reforma legal que subsane la actual indefensión del ciudadano ante las entidades bancarias?
Reitero nuevamente que la indefensión más virulenta de la población se encuentra en “la desinformación”. En cuanto a las reformas legales, me remito a lo anteriormente expuesto. Finalmente, decir que no comparto la idea de que el ciudadano se encuentre legalmente en indefensión. Cualquier estudioso de las ejecuciones hipotecarias, compartirá que como contravalor a la limitación de medios de oposición del ejecutado (y os anticipo que no son tantos como se piensan), existe un rigor formalista impuesto legalmente a las entidades financieras ejecutantes, que de saberlas usar adecuadamente, dejará eficazmente encorsetada su actuación.
JESÚS CRUZ ÁLVAREZ
